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2019年変わる税制 「住宅ローン控除の特例」はお得?

皆さん、こんにちは。
園原新矢です。
本日のテーマは「2019年変わる税制『住宅ローン控除の特例』はお得なのか?」です。

2019年、税制が変わると言われていますが、中でも住宅ローン控除の特例は注目されています。

マイホームを買おうという方や、子供ができてこれから家を買おうかなと悩んでいる方もいるでしょう。
そんな時に「住宅ローン控除って何だろう?」と、疑問に思ってる人もいると思います。

では、2019年に変わる部分とは何なのか?

2019年10月には消費税が8%から10%に上がる予定ですが、
増税前に買った方が良いのか、その後でも問題がないのか。
この辺りについて詳しく説明していきたいと思います。

ただし、1つ注意点があります。
これから税金の話をしますが、私は税理士の資格を持っていません。
なので、税金に関する話は専門家の指示に従って最後の決断をしてください。

公表されているデータであったり、今引っ張って来ることができる情報から、私が考えていることをシェアしています。
あくまでも参考程度にして頂けたらと思います。

◆ 住宅ローン控除と特例措置

<住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の内容>
 例えば借入れをしてマイホームを購入する際
 年末借入残高(上限4,000万円までの住宅ローン(土地・建物を含む))に対し
 1%分(40万円まで)の所得税・住民税を、10年間毎年、税額控除する制度

住宅ローン控除といえば毎年40万円、10年間で最大400万円まで控除できるとあってよく話題に上ります。

また、2019年に消費税が上がりますよね
消費税というのは土地にはかからず建物だけにかかります。
例えば土地が2,500万円、建物が1,500万円だとすると、1,500万円の建物に対してだけ消費税がかかってくる。

消費税が2%上がるということは、特に金額が大きい買い物をする時
例えば1,500万円だったら増税分(2%)の30万円くらい支払う金額が変わるわけです。

これは大きいですよね。
なので消費税が上がる前までに駆け込みで住宅を購入しようと思う方が増えそうです。
これは国も危惧しています。

住宅を買うというのは景気上昇にとって重要なことなのですが
2019年10月以降、一気に住宅の買い控えが起き、個人消費が下がってしまったら景気が下がる
これはマズイことだ、という危機感が国にありました。

そのため「消費税は上がるけど、なんとか帳尻合わせるから大丈夫ですよ。だから増税後も購入して下さいね。」と言うための制度を作った。
これが住宅ローン控除の特例です。

<住宅ローン控除の特例の内容>
 2019年10月1日~2020年12月31日までに購入した物件に限り
 ・控除期間を10年から13年に延長(建物に限る)
 ・11~13年目のみ
  ①建物購入価格(上限4,000万円)の2%÷3(年間)
  または
  ②年末住宅ローン残高(上限4,000万円)の1%
  のいずれか安い方を控除額として適用する。


特例のひとつは
2019年10月1日から2020年の12月31日までに購入した物件(居住の用に供するなどの条件あり)に限っては、 控除期間が元々10年だったものを3年間延長しましょう、というものです。

もうひとつは
延長する11年目、12年目、13年目のみ建物の購入価格(上限4,000万円)×2%÷3
もしくは借り入れた金額(住宅ローン年末残高(上限4,000万円))の1%
のどちらか小さい方・不利な方を差し引いて良いよ、という制度です。

消費税は建物にしかかかりません。
最初にいった例で言うと、建物1,500万円×2%=30万円を多く払わなければいけない。
それを3年間で割ると1年ごとに10万円、11年目~13年目(3年間)で30万円分を控除する、というのが特例制度の趣旨です。

◆ 住宅ローン控除の最大活用

今買った方がいいのか後でも大丈夫なのか、というところを考える前に
理解しておいてもらいたいところが1点あります。

それは、控除額を全部使える方は少ないということ。

例えば、皆さんが「毎年40万円以上の税金を納めていてそれを取り返す」という場合にはかなり利用価値があります。

しかし、もともと40万円よりも少ない金額しか税金を納めてない方の中にも 「お得だな」と勘違いしている方が多いと思うので、気を付けて欲しいのです。

では、年収水準がどのくらいの方から住宅ローン控除を最大限活用できるのでしょうか。

一般の会社員の方が年収ベースで払ってる所得税と住民税を、細かい端数は除いて四捨五入して出した数字がこちらです。

<払っている税金>
※実際の数字とは異なる場合があります。
・300万円の年収-税金18万(所得税6万、住民税12万)
・400万円の年収-税金27万(所得税9万、住民税18万)
・500万円の年収-税金38万(所得税14万、住民税24万)
・600万円の年収-税金52万(所得税21万、住民税31万)

例えば、510~520万円の年収があるというサラリーマンの場合で考えてみます。

総額40万円くらい税金を天引きされているので、上手く住宅ローン控除を使えば全部戻ってくるじゃないかと思いますが、1つだけ落とし穴があります。

実は、所得税から控除しきれなかった額がある場合、
住民税から控除してくれるのは上限13万6,500円まで
という決まりがあるんですね。

ということは、毎年控除される金額は「最大総額40万」ではなくて所得税と13万6,500円までの住民税、と考えて欲しいんです。

仮に年収400万円の方は、およそ所得税9万円、住民税18万円です。
もし住宅ローン控除が通って40万円分の控除が受けられる状況になったとしても、丸ごと戻ってくるわけではありません。

まず所得税分9万円を控除します。
残り31万円分を使って住民税18万円を丸ごと控除できる!と思いたいところなんですが
18万円の中から13万6,500円しか引けないわけですから、残りの4万3,500円は、住民税として納めなければいけないんです。

住民税180,000円-136,500円=43,500円は控除されない

なので、実際は計23万円程度は差し引いてもらったけれど4万円程度は払わなければいけない、という結論になってしまいます。

なお、控除に活用されなかった分はどうなるのでしょうか?
ローン残高×1% 400,000円-所得税90,000円-136,500円=173,500円
この約17万円は来年度に繰り越すことはできません。

この制度を最大活用しようと思ったら、所得税として26万3,500円以上ある人だと、無駄なく活用できるのではないかと考えられます。

26万3,500円の所得税を納める方の年収は665万円以上
なので、年収665万円以上というのが、毎年40万円の住宅ローン控除を最大限活用できる可能性を秘めていると考えて良いのではないかと思います。


だいたい年収300~600万円の方たちでどのくらい控除できるのか見たときに、全部は控除しきれません。
「最大400万円(住宅ローン控除の限度額は10年間で)」と言っているけれど、実際のところは150万円とか200万円とかまばらなんです。
だから使えるのはMAXではない。

なので、この住宅ローン控除を考えるときには、税制の変更点だけで無く、皆さんの年収や納めている税金を確認してからにしていただきたいと思います。

◆ 消費税増税前に買った方が良いのか、後から買った方が良いのか

4,000万円の住宅(マイホーム)を購入する場合として考えてみましょう。
だいたい土地のほうが高いので、分かりやすく土地2,500万円、建物1,500万円とします。

消費税がかかってくるのは建物分1,500万円に対してなので、増税前と後では2%=30万円くらいの差になります。

得か損か、という前に住宅ローンを組んだ後の11年後、12年後、13年後、皆さんはどうなっているかわかりますか?

そもそも期間・長さというのは先になればなるほど分かりません。
「特例が入って消費税分は戻ってくるので大丈夫ですよ」
と言われたとしても、10年後には家を売っているかもしれませんよね。

例えば子どもが大きくなるかもしれない、もっと大きな物件を買いたくなるかもしれない。
両親と一緒に住むかもしれないし、転職により年収が変わるかもしれない。

年収665万で住宅ローン控除を最大活用していたが、仕事を失ってしまったら納める税金がそもそも無いわけですから有効に活用できなかったりする。
全部一定というのは考えにくいんです。

なので、消費税が2%上がる前に買う方がリアルタイムに価値があるかもしれません。
今30万円安く買えるのと、将来30万円戻ってくるという未来の価値とでは
未来はどうなるかわからないことも考慮すれば、やはり今の方が価値が高く感じる方は多いのではないか、と私は思います。

消費税+2%がダイレクトに影響してくるところって、やはり高い買い物。
高い買い物で消費税がかかるものといえば住宅なんです。
住宅の中でも建物の部分で、建て替えや改築の時でも影響があるんですね。

たかが2%、されど2%。
今、マイホームを考えているのであれば、この10月までに購入した方が有利になるケースもあると思います。

ただし、これはあくまでも住宅ローン控除を使った話をしているので、投資用は関係ありません。

マイホームを買うときなので、焦って妥協して購入して、後から「自分が住みたい家と違ったな」というのはもったいないのではないでしょうか。
焦らずに今のうちからじっくり探してもらったら良いんじゃないかなと思います。

それから、そもそも投資用には「住宅ローン控除」は使えません。
投資用の建物というのは単純に2%増税してしまいますので、収益率など物件の見極めが終了したならば、増税前に購入する方が有利だと思います。

節税目的などで安易に駆け込むとデメリットもありますので、じっくり考えてから行動するようにしましょう。

★住宅ローン控除を受ける条件
・自分が住んでいるということ(投資用はNG)
・床面積が50㎡以上
・年収が3000万円以下の人
・10年以上の住宅ローンを組んでいて途中で完済しないことetc
(まだ細かい条件はありますが、押さえるポイントはこのあたりです。)

▼ 動画でも見たいという方はこちらから


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